Baufinanzierung – Ist ein Versicherungsdarlehen für jeden nutzbar?

Bau & Immobilien | Robert Jacobi | Mai 9, 2007 at 11:28

Zu den eher selten genutzten Darlehensformen bei der Immobilienfinanzierung gehört das Versicherungsdarlehen.
So eröffnet sich die Möglichkeit, eine Baufinanzierung durch eine Lebensversicherung vorzunehmen. Diese Variante macht jedoch nur für diejenigen Sinn, die einen erhöhten Steuersatz haben oder das Ziel verfolgen, die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten.
Bei der Finanzierung über eine Lebensversicherung erhält der Darlehensnehmer den vereinbarten Kreditbetrag ausgezahlt. Für die Dauer der Laufzeit wird dann nicht wie beim klassischen Hypothekendarlehen getilgt, sondern es fallen lediglich Darlehenszinsen an.
Gleichzeitig wird dieser Baukredit durch den Abschluss einer Lebensversicherung abgesichert. Anstelle der üblichen Tilgungsraten muss der Darlehensnehmer festgesetzte Raten in die Lebensversicherung einzahlen. Die Ratenzahlungen müssen für den gesamten Verlauf geleistet werden. Diese Einzahlungen in die Lebensversicherung gelten gleichzeitig als Absicherung für den Versicherer.
Versicherungen neigen dazu, günstige Prognosen zu stellen. So wird damit geworben, dass die Guthabenzinsen aus der Lebensversicherung hohe Prämien abwerfen, die weit über allen Einzahlungen liegen. Damit soll am Ende der Laufzeit des Darlehens die gesamte Kreditsumme abgelöst werden.

Allerdings liegen in dieser Prognose auch bestimmte Risiken. In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase fallen die Prämien bei weitem nicht so günstig aus wie einst von den Versicherungen prognostiziert. So waren Versicherungen oftmals gezwungen, gegenüber ihren Versicherten die Prämien mehrfach nach unten zu korrigieren. Langfristig bedeutet diese Entwicklung, dass am Ende der Laufzeit der Darlehensbetrag nicht in voller Höhe getilgt werden kann.
Zu enormen Verlusten kann auch eine vorzeitige Kündigung der Lebensversicherung führen. Es ist dann grundsätzlich davon auszugehen, dass weniger an Guthaben ausgezahlt wird, als all die Jahre zuvor eingezahlt wurde.
Ein weiteres Risiko besteht auch, wenn sich der Darlehensnehmer beim Vertragsabschluss für eine kurze Zinsbindung entschieden hat. Denn steigt das Zinsniveau dann an, muss der Kreditnehmer mit empfindlichen Einbußen rechnen. Schließlich werden bei dieser Darlehensvariante keine Tilgungen geleistet und die zu erbringenden Zinsen werden auf die ungeminderte Gesamtschuld bezogen.
Daher macht es für den Kreditnehmer Sinn, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren.
Insbesondere eignet sich ein Versicherungsdarlehen für Kapitalanleger, die ihre Kreditkosten steuerlich geltend machen können.
Allerdings wird auch diesem Personenkreis geraten, Vergleiche zu unternehmen, um eine eventuell günstigere Darlehenvariante zu wählen.


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